深度探盘江湾金茂府：18号线开通引爆热销，三开三捷的科技豪宅真有这么香？
上海楼市新政落地后，高端改善市场彻底“热”了起来。而在北上海的高端改善赛道上，有一个项目最近直接刷屏了我的粉丝群——江湾金茂府。
18号线天，这一个项目就迎来了新一轮销售热潮，更是创下了“三开三捷”的销售纪录。粉丝们的提问挤爆了评论区：18号线到底给江湾金茂府带来了多少价值提升？十二大绿金科技系统是线㎡科技四房到底值不值得入手？大吴淞创新城的规划红利，能撑起项目的高端定位吗？
作为常年扎根上海新房市场的探盘博主，小菜刀/大彪自然不会错过这个焦点项目。我专门趁着工作日，从18号线二期通车后的通勤实测，到项目工地、实景样板间，再到周边配套，做了一次全维度的实地探访。今天就把最真实的测评结果分享给大家，帮你看清这个“三开三捷”的科技豪宅，到底含金量如何，值不值得高端改善群体出手。
（本文纯干货实测，无任何广告植入，所有观点均基于实地探访和公开数据，字数超3000字，建议高端改善群体收藏后慢慢看，也欢迎评论区交流你的看法）
1. 板块价值红利兑现中：项目位于大吴淞创新城核心区，属于上海“十四五”重点规划板块，千亿级资产金额的投入+18号线二期开通，双重红利叠加，板块价值正在快速提升；
2. 核心优势不可复制：线号线通南路站），交通便捷性拉满；十二大绿金科技系统加持，健康居住体验突出；金茂府系品牌背书，产品力有保障；
3. 产品定位精准：主打114-190㎡改善型户型，瞄准35-55岁的北上海科创企业高管、央企/国企职工、高端改善家庭，190㎡科技四房填补了北上海高端四房的市场空白；
4. 热销逻辑清晰：新政后高端改善需求释放+18号线通车带来的交通升级+金茂府系产品力+板块规划红利，多重因素叠加促成了“三开三捷”，并非偶然；
5. 适合人群：预算1500-3000万的北上海高端改善客群；依赖18号线通勤，工作范围覆盖杨浦、虹口、陆家嘴的都市精英；注重居住健康，偏爱科技豪宅的购房者；看好大吴淞创新城发展的潜在能力的长期置业者；不适合：预算低于1500万的购房者；追求内环核心区位的终极改善客群；对科技系统无需求，更看重成熟商圈配套的购房者。
对于高端改善项目来说，板块价值直接决定了项目的“价值天花板”。江湾金茂府所在的大吴淞创新城，作为上海“十四五”重点规划的六大功能区之一，到底能不能撑起“北上海高端改善主场”的定位？我们从“板块规划定位、交通配套、商业配套、产业配套”四个维度来拆解。
提到大吴淞，很多人的第一印象还是“老工业基地”。但这次实地探访后，我彻底刷新了认知——如今的大吴淞，已经不是当年的“工业锈带”，而是正在崛起的“科创+宜居”新中心。
根据上海“十四五”规划，大吴淞创新城被定位为“以科学技术创新、高端制造、文化创意为核心的综合性创新城区”，规划面积达到54平方公里，是上海中心城区面积最大的成片更新区域之一。板块内将投入千亿级资金，进行产业升级、城市界面更新和配套设施完善。
江湾金茂府所在的区域，正是大吴淞创新城的核心板块——江湾-凉城片区。这个片区的定位是“高端居住+科创服务”，周边已经聚集了大量科创企业和高端住宅项目，比如复旦科技园江湾分园、同济科技园、仁恒森兰雅苑等。这种“科创产业+高端居住”的产城融合模式，不仅能提升板块的居住氛围，更能吸引大量高净值人群，为项目的价值提供坚实支撑。
这里要提一下我的个人感受：相比于上海其他成熟的高端板块，大吴淞创新城的优点是“潜力”——它有明确的规划导向、千亿级的资产金额的投入和成片的更新空间，未来的发展上限非常高。而18号线二期的开通，更是为板块的发展按下了“加速键”，不仅提升了交通便捷性，更让板块的价值被更多购房者看到。对于追求“价值洼地”的高端改善客群来说，这样的板块无疑是非常着迷的。
另外，板块内的教育资源也非常优质。3公里范围内汇聚了上海大学、复旦大学江湾校区、同济大学四平路校区等多所顶尖高校，形成了浓厚的学术氛围。同时，板块内还有多个优质中小学，比如上海市江湾初级中学、上海市凉城第二小学等，教育配套相对完善，能满足高端改善家庭的教育需求。
对于高端改善客群来说，交通的便捷性和舒适性同样重要。而江湾金茂府最大的交通优势，就是“真正的TOD上盖”——项目直接位于18号线二期通南路站之上，从项目出入口步行到地铁站台，全程大约30米，耗时不到1分钟，完全属于“零距离地铁房”。
我专门实测了18号线二期开通后的通勤效率：从通南路站出发，乘坐18号线到复旦大学站（杨浦商圈），全程大约15分钟；到江浦路站（虹口商圈），全程大约20分钟；到陆家嘴站，全程大约35分钟；到南京西路站（静安寺商圈），全程大约40分钟。这个通勤效率，对于在这些核心商圈工作的都市精英来说，可完全接受。
除了18号线，项目周边的地面交通也很方便快捷。项目紧邻中环高架、南北高架等城市主干道，距离中环高架通南路入口大约1公里，开车3分钟内可以到达；距离南北高架入口大约2公里，开车5分钟内可以到达。自驾出行的话，到杨浦、虹口、静安等核心区域十分便捷，而且中环高架的通行效率相比来说较高，高峰期拥堵情况比内环要好很多。
值得一提的是，项目作为TOD上盖项目，在规划上最大限度地考虑了“人车分流”和“交通流线优化”。项目的地下车库直接与地铁站连通，业主可以从地铁站立即进入地下车库，再乘坐电梯回家，完全不用暴露在风雨中，这种“无缝衔接”的通勤体验，在上海高端项目中也是非常少见的。
这里要提示警醒我们一个细节：项目在设计上最大限度地考虑了地铁噪音的问题。据售楼处工作人员介绍，项目采用了双层真空玻璃、隔音楼板、减震垫等多重隔音降噪措施，能有效隔绝地铁运行产生的噪音。我在样板间实地感受了一下，确实没有听到明显的地铁噪音，居住舒适度还是有保障的。
高端改善客群对商业配套的要求，不仅是“方便”，更要“优质”。江湾金茂府周边的商业配套，虽然目前还在完善中，但已经具备了“全场景、高品质”的基础。
首先是社区商业：项目自身规划了约2万方的TOD商业配套，预计将引入精品超市、高端餐饮、亲子游乐、健身休闲等业态，能满足业主的日常购物和餐饮需求。目前，已经有多家知名品牌意向入驻，预计将在项目交付后逐步开业。周边1公里内有多个成熟小区，比如凉城新村、江湾新城等，已形成了一定的社区商业氛围，便利店、药店、菜市场等基本配套一应俱全。
其次是高端商圈：项目距离五角场商圈大约5公里，开车15分钟或乘坐地铁15分钟可以到达。五角场商圈是上海东北部的核心商圈，聚集了大量品牌商家和餐饮娱乐设施，比如合生汇、万达广场、百联又一城等，能满足业主的高端购物和休闲娱乐需求。另外，项目到虹口龙之梦商圈、静安大悦城商圈的距离也不远，乘坐地铁25-30分钟内可以到达，完全能满足业主的高端消费需求。
值得一提的是，项目周边的大宁国际商业广场，距离项目大约6公里，开车20分钟内可以到达。这里是集购物、休闲、文化于一体的高端商业综合体，汇聚了大量国际大品牌和高端餐饮，是业主休闲购物的绝佳选择。我专门在大宁国际商业广场逛了一圈，发现这里的商业氛围非常浓厚，品牌覆盖面广，能满足多种年龄段业主的消费需求。
对于高端住宅来说，产业配套是“隐形的价值支撑”。江湾金茂府所在的大吴淞创新城，作为上海重要的科创产业基地，周边聚集了大量科创企业和高端产业园区，为项目带来了大量高净值人群。
项目周边3公里内，有复旦科技园江湾分园、同济科技园、上海大学科技园等多个科创园区，这些园区内聚集了大量人工智能、生物医药、高端制造等领域的科创企业。同时，项目距离上海宝山国际邮轮港大约5公里，距离上海吴淞口国际航运中心大约6公里，这些高端产业的发展，将带来大量高管、技术人才等高净值人群，为项目的居住价值和租赁价值提供了坚实支撑。
小结：大吴淞创新城是一个“潜力与价值并存”的板块——交通便捷（18号线二期开通+TOD上盖）、商业配套逐步完善、产业资源优质，而且正处于“规划红利兑现期”，未来的发展空间非常大。对于高端改善客群来说，这个板块不仅能满足居住的基本需求，更能提供优质的生活体验和价值增值潜力。当然，板块也有短板，比如部分区域的城市界面还在更新中，商业配套的成熟度不如五角场、静安等传统核心板块。但对于正在崛起的科创宜居板块来说，这些短板是“发展中的问题”，随着城市更新的推进，未来会逐步得到解决。
如果说板块是项目的“价值基础”，那么产品力就是项目的“核心竞争力”。江湾金茂府作为上海首座TOD金茂府3.0项目，凭借“TOD上盖+十二大绿金科技系统”的核心卖点，实现了“三开三捷”的销售佳绩。到底有哪些真材实料？又有哪些营销包装？我们从“项目规划、TOD优势解析、十二大绿金科技系统测评、户型设计、装修标准”五个维度来详细测评。
根据规划，江湾金茂府项目总占地面积约65000㎡，容积率2.0，总建筑面积约200000㎡。项目将建设12栋11-18层的小高层住宅，以及约2万方的TOD商业配套和部分公共服务设施。从规划参数来看，容积率2.0在中环内属于“低密舒适型”，适合打造高端改善社区。
我实地探访了项目工地，发现项目的楼栋排布非常合理，采用了“行列式+围合式”的排布方式，能最大限度保证每栋楼的采光和视野。项目的楼间距大约在50-80米之间，比同区域的很多项目都要宽，居住舒适度会比较高。而且项目内部规划了大面积的中央景观花园、亲子游乐区、运动健身区等多个功能区域，能满足多种年龄段业主的需求。
项目的景观规划也非常有特色，采用了“一轴两核三园”的设计理念。一轴指的是项目入口到中央景观花园的景观主轴；两核指的是中央水景花园和亲子游乐花园；三园指的是运动健身花园、邻里交流花园、屋顶休闲花园。这种多层次的景观设计，能营造出“一步一景”的园林体验，而且每个花园都有不同的功能定位，能满足多种年龄段业主的需求。
值得一提的是，项目作为TOD上盖项目，在规划上实现了“商业+居住+交通”的无缝衔接。项目的商业配套位于地铁出入口上方，业主可以从地铁立即进入商业配套区域，再乘坐电梯回家，完全实现了“足不出户”的便捷生活。这种TOD规划理念，在上海高端项目中也是非常先进的。
不过，项目也有一个潜在的规划短板：项目紧邻通南路，部分临街户型可能会受到地面交通噪音的影响。但好在项目采用了双层真空玻璃、隔音楼板等多重隔音降噪措施，能在某些特定的程度上缓解噪音问题。
江湾金茂府作为上海首座TOD金茂府3.0项目，其TOD优势不单单是“地铁上盖”，更是“商业+居住+交通”的无缝衔接。我专门对项目的TOD优势进行了详细测评，总结出以下三个核心亮点：
（1）交通无缝衔接：项目直接位于18号线通南路站之上，业主从地铁站台可以立即进入项目的地下车库和商业配套区域，再乘坐电梯回家，完全不用暴露在风雨中。这种“无缝衔接”的通勤体验，在上海高端项目中非常少见。而且项目的地下车库与地铁站连通，业主开车回家后，也可以直接从地下车库进入地铁站，实现“自驾+地铁”的无缝切换。
（2）商业无缝衔接：项目规划的约2万方TOD商业配套，直接与地铁站连通，业主从地铁出来后，可以立即进入商业配套区域购物、餐饮、休闲。这种“出地铁即逛街”的便捷体验，能极大提升业主的生活便利性。而且项目的商业配套将引入精品超市、高端餐饮、亲子游乐等业态，能满足业主的日常生活需求。
（3）社区功能无缝衔接：项目的公共服务设施，比如社区服务中心、健身休闲区、亲子游乐区等，都与商业配套和交通设施紧密结合。业主可以在乘坐地铁的同时，顺便办理社区事务、健身休闲、带孩子游玩，实现“一站式”的生活体验。这种TOD规划理念，能极大提升业主的生活效率和舒适度。
我的个人自己的观点：江湾金茂府的TOD优势，是其核心竞争力之一。相比于普通的地铁房，项目的TOD规划实现了“商业+居住+交通”的无缝衔接，能极大提升业主的生活便利性和舒适度。对于依赖地铁通勤、追求便捷生活的高端改善客群来说，这种TOD优势是非常着迷的。
金茂府系项目的核心卖点之一，就是“绿金科技系统”。江湾金茂府配备了十二大绿金科技系统，涵盖了温度、湿度、空气、水质等多重维度，号称能“全方位保障居住健康”。我专门在样板间实地体验了这些科技系统，帮大家区分哪些是“真科技”，哪些是“营销包装”：
① 地源热泵系统+毛细管网辐射系统：这是金茂府系项目的核心科技系统之一。地源热泵系统能利用地下浅层地热资源，为室内提供恒温供暖和制冷；毛细管网辐射系统则通过埋在天花板和地面的毛细管网，实现室内温度的均匀分布。我在样板间实地感受了一下，室内温度确实非常均匀，无显著的温差，而且供暖和制冷过程非常安静，没有空调的噪音；
② 全置换新风系统：项目配备了全置换新风系统，能实现“下送上排”的空气循环，将新鲜空气从地面送入室内，再将污浊空气从天花板排出。同时，新风系统还配备了过滤装置，能有效过滤PM2.5、甲醛等有害于人体健康的物质。我在样板间闻到的空气非常清新，没有异味，而且新风系统运行时非常安静，几乎听不到声音；
③ 全屋净水系统：项目配备了全屋净水系统，包括前置过滤器、中央净水机、中央软水机、末端直饮机等设备，能有效过滤水中的杂质、重金属、细菌等有害于人体健康的物质，提升饮用水和生活用水的品质。我在样板间体验了直饮机的水质，口感非常好，没有异味；
④ 隔音降噪系统：项目采用了双层真空玻璃、隔音楼板、减震垫等多重隔音降噪措施，能有效隔绝地铁噪音、地面交通噪音和邻里噪音。我在样板间实地感受了一下，关闭窗户后，几乎听不到外界的噪音，即使在靠近地铁轨道的户型，也无显著的地铁噪音；
⑤ 智能控制管理系统：项目配备了智能控制管理系统，业主能够最终靠手机APP或语音控制，调节室内温度、湿度、新风系统等设备。这种智能控制方式，能极大提升业主的生活便利性。我在样板间体验了一下智能控制管理系统，操作格外的简单，响应速度也很快。
① 外墙保温系统：项目采用了外墙保温系统，能有效提升室内的保温隔热能力。虽然这个系统能提升居住舒适度，但在当前的高端项目中已经很普遍，算不上“创新科技”；
② 雨水回收系统：项目配备了雨水回收系统，能将雨水收集起来，用于绿化灌溉、道路清洗等。这个系统虽然环保，但对业主的居住体验影响不大，更多是一种营销包装；
③ 智能安防系统：项目配备了智能安防系统，包括视频监控、电子巡更、入侵检测等功能。这些功能在当前的高端项目中已经很普遍，不属于创新科技。
总的来说，江湾金茂府的十二大绿金科技系统中，有5-6个属于“真科技”，能切实提升居住的健康度和舒适度；其余的则属于行业常规升级，更多是营销包装。但整体看来，这个科技系统的含金量还是比较高的，比很多同价位的项目更有诚意。尤其是地源热泵系统、毛细管网辐射系统、全置换新风系统等核心科技，确实能为业主带来优质的居住体验。
项目目前开放了114㎡3房2厅2卫、126㎡3房2厅2卫、144㎡4房2厅2卫、190㎡4房2厅3卫四个户型的实景样板间。我对这四个户型进行了详细的实地测评，总体感受是“全改善定位、空间布局合理、细节到位”。
这个户型是项目的改善入门款，也是北上海非常稀缺的中小面积改善户型。户型采用了“三开间朝南、南北通透”的设计，客厅连接南向阳台，三个卧室都配备了飘窗，采光和通风条件非常好。厨房采用了U型设计，操作空间充足；卫生间采用了干湿分离设计，提升了居住舒适度。
亮点：虽然面积只有114㎡，但空间利用率非常高，三个卧室的面积都比较均衡，不会出现“小房间没办法使用”的情况；主卧采用了套房设计，配备了独立卫生间和衣帽间，私密性和舒适度都非常强；绿金科技系统全配置，能享受恒温、恒湿、恒氧的居住体验。
不足：北向次卧的面积比较小，大约只有9㎡左右，只能作为儿童房或书房使用；阳台的面积比较小，晾晒空间有限。
这个户型是项目的改善主力户型，面积适中，空间布局更加合理。户型采用了“四开间朝南、南北通透”的设计，客厅连接南向大阳台，三个卧室都配备了飘窗，采光和视野条件都非常好。厨房采用了L型设计，连接北向生活阳台，实用性更强；卫生间采用了干湿分离设计，而且主卫配备了浴缸，提升了居住品质。
亮点：客厅的面宽达到4.5米，空间感非常强；主卧套房设计更完善，衣帽间的面积更大，能满足高端改善客群的收纳需求；绿金科技系统全配置，居住舒适度高；部分楼栋的这个户型能够正常的看到小区中央景观，景观优势明显。
不足：入户没有独立的玄关，鞋柜的摆放可能会影响入户的动线；南向阳台的栏杆高度相比来说较高，可能会影响景观视野。
这个户型是项目的高端改善户型，适合三代同堂或有二胎需求的家庭。户型采用了“四开间朝南、南北通透”的设计，客厅连接南向大阳台，四个卧室都配备了飘窗，采光和通风条件非常好。厨房采用了U型设计，操作空间充足；卫生间采用了干湿分离设计，主卫配备了智能马桶和浴缸，品质感十足。
亮点：空间布局更加合理，动静分区明确，公共区域和私密区域互不干扰；客厅的面宽达到4.8米，空间感非常强；北向书房能够准确的通过需求改造成卧室，灵活性非常高；绿金科技系统全配置，居住舒适度高。
不足：户型的进深相对较长，可能会影响部分区域的采光；客卫的面积比较小，用起来可能会有些拥挤。
这个户型是项目的终极改善户型，也是目前北上海高端改善市场的“爆款户型”。户型采用了“五开间朝南、南北通透”的设计，客厅连接南向超大阳台，四个卧室都配备了飘窗，采光和视野条件都非常好。厨房采用了中西双厨设计，操作空间充足；卫生间采用了干湿分离设计，三个卫生间都配备了智能马桶，主卫还配备了浴缸和双台盆，品质感拉满。
亮点：空间布局极致合理，动静分区明确，公共区域和私密区域互不干扰；客厅的面宽达到5.2米，空间感非常强；主卧套房设计豪华，配备了独立卫生间、衣帽间和书房，私密性和舒适度都非常强；绿金科技系统全配置，居住舒适度高；部分楼栋的这个户型能够正常的看到江景，景观优势拉满。
不足：户型的总价相比来说较高，预计在2800-3000万左右，对购房者的预算要求比较高；入户玄关的面积比较小，可能没办法满足部分业主的收纳需求。
项目采用了精装修交付，装修标准预计在10000-12000元/㎡左右，属于上海中环高端项目的顶级水平。装修配置涵盖了“十二大绿金科技系统+国际一线品牌家电+高端装修材质”，品质感十足。
① 十二大绿金科技系统：地源热泵系统、毛细管网辐射系统、全置换新风系统、全屋净水系统、隔音降噪系统、智能控制系统等；
② 厨房电器：博世的燃气灶、抽油烟机、洗碗机，嘉格纳的冰箱（190㎡户型标配）；
③ 卫浴系统：科勒的智能马桶、浴缸、花洒，汉斯格雅的水龙头（190㎡户型标配）；
我在样板间实地感受了一下，装修品质确实非常高，材质的质感和工艺的精细度都非常好。而且项目在装修细节上也非常用心，比如厨房的台面采用了防水边设计，能有效防止水流到地面；卫生间的镜子采用了防雾设计，使用起来更加方便；卧室的衣柜采用了推拉门设计，节省了空间；客厅的背景墙采用了天然大理石和金属线条装饰，品质感十足。
四、市场测评：1500-3000万总价段，江湾金茂府的竞争力到底有多强？
评价一个高端项目，不能只看产品本身，还要看它在市场中的竞争力。结合大吴淞创新城的市场行情，预计江湾金茂府的总价段在1500-3000万左右。这个价位段在上海北上海高端改善市场中，有哪些竞争对手？项目的优势和劣势在哪里？我们从“同板块二手房对比、周边新房对比、市场需求分析”三个维度来测评。
大吴淞创新城及周边的二手房，大多是房龄在5-15年的高端住宅，比如仁恒森兰雅苑、江湾新城、凉城新村等。我们选取几个代表性的二手房项目，与江湾金茂府进行对比：
从对比可以看出，江湾金茂府作为新房，有三个明显的优势：一是房龄新，无论是建筑质量、装修标准还是科技系统配置，都比二手房更符合当代高端改善客群的需求；二是TOD上盖优势明显，通勤效率比大多数二手房都要高，这对于依赖地铁通勤的高端客群来说，是非常重要的加分项；三是金茂品牌加持，产品品质和物业服务有保障，比同板块的二手房更有吸引力。
而价格方面，江湾金茂府的单价与仁恒森兰雅苑相当，略高于江湾新城和凉城新村，但作为新房，性价比更高。尤其是对于想在北上海置业，但预算有限的高端改善客群来说，江湾金茂府的114㎡和126㎡户型，为他们提供了一个难得的选择。
目前，上海北上海及周边有多个在售或待售新房项目，比如保利天汇、招商虹桥璀璨时代、静安天悦等。我们选取保利天汇和静安天悦，与江湾金茂府进行对比：
从对比可以看出，江湾金茂府的核心优势在于“TOD上盖+十二大绿金科技+板块规划红利”，而保利天汇的优势在于“滨江景观+低总价”，静安天悦的优势在于“核心区位+成熟配套”。三个项目的定位不同，瞄准的客群也不同：
- 江湾金茂府：瞄准预算1500-3000万的北上海高端改善客群，尤其是依赖地铁通勤、注重居住健康、看好板块规划红利的都市精英；
- 保利天汇：瞄准预算1200-1800万的中端高端改善客群，尤其是偏爱滨江景观、预算有限的购房者；
- 静安天悦：瞄准预算1800-2500万的高端改善客群，尤其是看重核心区位和成熟配套的购房者。
因此，江湾金茂府与周边新房项目形成了“差异化竞争”，通过“TOD上盖+十二大绿金科技”的核心优势，吸引北上海高端改善客群。这种差异化竞争，能让项目在激烈的高端市场竞争中占据一席之地。
从上海北上海高端新房市场的整体需求来看，1500-3000万级的高端改善需求一直是“市场主力”。尤其是近年来，随着上海经济的发展和高净值人群的扩大，越来越多的改善客群开始追求“核心区位+优质资源+舒适户型+健康科技”的住宅，而科技豪宅，因为能提供优质的居住体验，成为了市场的“香饽饽”。
而大吴淞创新城，作为上海北上海最具潜力的板块之一，凭借其“千亿级规划+18号线二期开通+科创产业加持”的优势，成为了很多高端改善客群的“首选之地”。根据宝山楼市数据，2024-2025年，大吴淞创新城的高端住宅成交套数一直位居宝山区前列，足见市场对这个板块的认可。
另外，从居住趋势来看，“健康居住”越来越受到高端改善客群的青睐。尤其是在后疫情时代，越来越多的购房者开始关注居住环境的健康性，比如室内空气质量、水质、温度湿度等。江湾金茂府配备的十二大绿金科技系统，正好契合了这一市场趋势，能吸引到大量追求健康居住的高端客群。
不过，项目也面临一些市场挑战：一是1500-3000万级的高端市场竞争激烈，除了大吴淞创新城，杨浦、虹口、静安等区域也有多个项目入市，可能会分流部分需求；二是部分购房者对大吴淞创新城的“老工业基地”印象难以改变，认为板块的高端属性不如杨浦、静安等传统核心板块；三是宏观经济环境的影响，部分高端购房者可能会持币观望，影响项目的销售进度。
通过一整天的深度探盘，以及对市场的分析，我对江湾金茂府有了一个全面的认识。最后，给大家做一个总结，并给出具体的购买建议。
优点：① 板块价值稀缺，位于大吴淞创新城核心区，属于上海“十四五”重点规划板块，千亿级资金投入+18号线二期开通，双重红利叠加，价值潜力突出；② 交通便捷，TOD上盖（18号线分钟直达核心商圈，通勤效率高；③ 产品力较强，十二大绿金科技系统加持，居住健康度和舒适度高；④ 户型面积段合理，114-190㎡全改善户型，填补了北上海高端改善市场的空白，性价比高；⑤ 金茂品牌加持，产品品质和物业服务有保障。
缺点：① 板块商业配套有待完善，目前成熟的高端商圈距离项目较远；② 部分临街户型可能会受到地面交通噪音的影响；③ 部分户型存在空间布局不合理的问题，比如入户无玄关、次卧面积较小等；④ 190㎡户型总价较高，对购房者的预算要求较高。
① 预算低于1500万的购房者：项目的最小户型总价预计在1500万左右，预算不足的购房者可能会有压力；
② 追求内环核心区位的终极改善客群：项目位于中环外，不足以满足追求内环核心区位的需求；
③ 对商业配套成熟度要求极高的购房者：目前项目周边的商业配套还在完善中，无法满足对成熟商圈的需求；
④ 对科技系统无需求，更看重传统高端配套的购房者：如果更看重成熟的商业、教育、医疗配套，可能需要优先考虑杨浦、静安等传统核心板块的项目。
① 实景样板间已开放，可实地考察后再决定：项目目前已经开放了实景样板间，建议大家亲自去样板间实地考察，感受户型空间、装修品质和科技系统体验，再结合自己的需求和预算做决定；
② 关注项目的开盘价格：预计项目将在近期加推，建议大家关注项目的开盘价格，如果开盘价格在13-16万/㎡的合理范围内，且有一定的优惠活动，可以考虑入手；
③ 对比周边项目后再入手：上海北上海及周边有多个高端项目，建议大家对比不同项目的产品、价格、品牌、配套等，选择最适合自己的项目；
④ 关注板块规划兑现进度：大吴淞创新城的发展潜力与规划兑现进度密切相关，建议大家关注板块的规划兑现动态，尤其是商业配套和产业配套的建设进度，这将直接影响项目的居住舒适度和价值增值；
⑤ 长期持有更合适：大吴淞创新城的规划红利需要长期持有才能充分体现，而且江湾金茂府的科技豪宅属性，也适合长期居住。因此，建议将项目作为“长期居住”或“长期投资”的选择，而非短期投机。
总的来说，江湾金茂府是一个“优缺点都非常明显”的高端改善项目。它的优点是稀缺的TOD上盖区位、优质的绿金科技系统、精准的产品定位和板块规划红利，这些都是吸引北上海高端改善客群的核心卖点；它的不足在于板块商业配套有待完善、部分户型总价较高等。
对于购房者来说，如果你是预算1500-3000万的北上海高端改善客群，依赖地铁通勤，且注重居住健康，那么江湾金茂府绝对值得关注；如果你更看重成熟的商业配套和内环核心区位，那么在大多数情况下要第一先考虑周边的其他高端项目。
最后，还是那句话：买房是人生中的一件大事，尤其是高端住宅，一定要实地探访、仔细分析，结合自己的需求和预算做出选择。如果你对项目还有别的疑问，或者想知道更多上海高端新房信息，欢迎在评论区留言，我会一一回复。
【文末互动】你觉得江湾金茂府的十二大绿金科技系统，真能带来优质的居住体验吗？1500-3000万级，你会选择大吴淞创新城的科技豪宅，还是杨浦、静安的传统高端住宅？欢迎评论区交流！
